如今現(xiàn)在隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸從火熱的局勢(shì)中冷靜下來(lái)，海南買(mǎi)房門(mén)檻越來(lái)越高，迫使購(gòu)房者開(kāi)始思考究竟該怎么買(mǎi)房？很多人會(huì)關(guān)心這里能不能買(mǎi)？什么時(shí)機(jī)買(mǎi)合適？房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)降？之類(lèi)問(wèn)題。房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲嗎？未來(lái)哪里的房子值得買(mǎi)？買(mǎi)房要遵循什么原則？
2019年要在海南買(mǎi)房，就記住這十點(diǎn)……
一、房?jī)r(jià)是漲是降？
凡是問(wèn)出這個(gè)問(wèn)題的，內(nèi)心深處對(duì)買(mǎi)房都帶有投資的心理，擔(dān)心自己高位站崗，擔(dān)心此時(shí)不買(mǎi)后續(xù)更難。
但房?jī)r(jià)漲跌很難直接下定論，要分城市，也要分長(zhǎng)期短期。此輪樓市調(diào)控是輪動(dòng)的，短期內(nèi)調(diào)控嚴(yán)苛的一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)一定回落，但長(zhǎng)期而言有人口、資金的支撐，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還在持續(xù)，城市化遠(yuǎn)沒(méi)有完成，人口基數(shù)和流入都很大，房?jī)r(jià)上漲空間還很大。而那些著急去庫(kù)存的三四線城市，短期內(nèi)因棚改、調(diào)控寬松等因素房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，但很難長(zhǎng)期維持。
但海南是個(gè)特例。海南的城市僅�？谖痪佣�，萬(wàn)眾矚目的三亞目前還是個(gè)三線城市，而文昌、瓊海、博鰲等東線城市，在便捷的交通的“加持”下和國(guó)家政策的支持下，也正加快發(fā)展的進(jìn)程。
這幾年來(lái)，隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)的加快，海南的房?jī)r(jià)就沒(méi)有降過(guò)，即使上漲速度變慢了，也還是呈繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，短時(shí)期內(nèi)最好的結(jié)果就是房?jī)r(jià)穩(wěn)定。海南的庫(kù)存去化已不是重點(diǎn)。穩(wěn)房?jī)r(jià)、建立健全的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和加快租賃房市場(chǎng)的發(fā)展才是目前的主要工作。
進(jìn)一步明確住房消費(fèi)公積金提取政策
9月 加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
2016年12月“雙暫停”
2018年2月加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理
制定“一贈(zèng)一降”目標(biāo)
2017年4月限購(gòu)、限售
▲海南大致調(diào)控政策走向
目前的一系列調(diào)控政策都是為這些工作而“服務(wù)”的。
海南目前的調(diào)控政策除了雙暫停，和限制產(chǎn)權(quán)式酒店用地的審批外，還限購(gòu)、限售、限社保和限貸�？梢哉f(shuō)，購(gòu)房資格大大提高，買(mǎi)房難度更加難。
所以，短期投資客可以打道回府了，因?yàn)�，頂著貸款的壓力去購(gòu)房，房子短期內(nèi)不能出手，是很不明智的。但是對(duì)于半自住半投資的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是建議趁早在海南買(mǎi)套房，雖然房子不便宜。但對(duì)于“一天一個(gè)價(jià)”的海南房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)不是最重要的了。
二、調(diào)控還會(huì)繼續(xù)嗎？
“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)2018年工作報(bào)告里了，所以不要再幻想今年調(diào)控會(huì)松綁，熱點(diǎn)城市的調(diào)控一定會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)前，繼續(xù)下去。
三、房貸利率還會(huì)上浮嗎？
事實(shí)上，進(jìn)入2018年，全國(guó)各地房貸利率就一個(gè)勁兒的上浮，廣州首套房貸利率上浮10%，深圳有兩家銀行上浮20%！河北普遍執(zhí)行首套上浮5%－10%，二套上浮20%！鄭州有銀行首套房貸利率已經(jīng)上浮30%！在這樣的行情下，房貸利率是否還會(huì)繼續(xù)上浮備受關(guān)注。
今年貨幣政策還會(huì)收緊，利率上浮也是大概率事件。不過(guò)千萬(wàn)別看房貸利率又上漲了多少倍，要知道現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是歷史最低點(diǎn)，相比2017年，現(xiàn)在房貸執(zhí)行利率的確明顯上漲，但如果拿到歷史看，現(xiàn)在的利率并不高。
四、是否可以寄希望于租售并舉？
如果現(xiàn)階段沒(méi)有購(gòu)房必備條件（購(gòu)房預(yù)算），那么就租賃，但千萬(wàn)要記住租賃只能是買(mǎi)房前的過(guò)渡準(zhǔn)備，不要多花錢(qián)租房，盡量多存錢(qián)做首付。租房只是花錢(qián)買(mǎi)使用權(quán)，并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)，更不可能分享城市發(fā)展紅利。
雖然國(guó)家大力發(fā)展租賃房市場(chǎng)，講“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租購(gòu)并舉”，讓大家都有房可住，但是租賃房的房租隨著一手房房?jī)r(jià)水漲船高，大家也是看在眼里的，所以，別指望長(zhǎng)期靠租賃房生活。租房成本不是一成不變的，之后核心城區(qū)的租金上漲，到了租都租不起的時(shí)候就只能離開(kāi)了。
五、買(mǎi)二手房還是新房？保障房可買(mǎi)嗎？
對(duì)于各種保障房，沒(méi)錢(qián)且有資格買(mǎi)了用于自住可以，這屬于福利。但有能力的盡量別買(mǎi)，因?yàn)椴荒茏杂缮鲜械姆慨a(chǎn)，已經(jīng)不是商品，而商品房在和平時(shí)期永遠(yuǎn)是稀缺的。至于二手房，如果是地段不錯(cuò)，有升值空間，也是可以考慮的。但是，僅僅從三亞來(lái)說(shuō)，一套地段好的二手房就得一百五甚至兩百萬(wàn)起。二手房其實(shí)也不便宜。
所以，如果預(yù)算充足的購(gòu)房者，千萬(wàn)別畏畏縮縮，有新房，趁早買(mǎi)，不論是租房、買(mǎi)保障房還是二手房，都是下下策。
六、房地產(chǎn)稅會(huì)落地嗎？
日前關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息，也算是房地產(chǎn)稅距離實(shí)質(zhì)性落地給出了一個(gè)明確的時(shí)間軸。房地產(chǎn)稅今年不會(huì)落地，最快也需要2-3年的時(shí)間。
雖然短期內(nèi)靴子不會(huì)落地，但“靴子”對(duì)市場(chǎng)的影響卻不容小覷，而且隨著時(shí)間的推移，距離房地產(chǎn)稅法落地的日子越來(lái)越快，房地產(chǎn)稅成為熱點(diǎn)的頻率越來(lái)越高，無(wú)論是購(gòu)房者還是房企都不得不加以重視。
七、買(mǎi)房全款劃算還是按揭？
現(xiàn)金為王！有現(xiàn)金才能進(jìn)行多渠道資金配置。所以，買(mǎi)房能按揭就按揭，盡量少付首付，多用貸款，而且貸款的期限要盡量長(zhǎng)，這樣既能減輕你早期的支付壓力，又能幫你對(duì)抗未來(lái)的通脹。還有，能用公積金就用公積金，公積金貸款的利率低，可減少月供。
八、哪些城市的房子最值得投資？
有資金人口支撐的城市才有持續(xù)的需求，這也是房產(chǎn)投資的價(jià)值潛力。怎么判斷？可以從城市規(guī)模（GDP/人口總量等數(shù)據(jù)）、人口流入、人均收入、財(cái)政收入、土地供應(yīng)、小學(xué)生量增速、上市公司的數(shù)量、服務(wù)業(yè)占比等來(lái)衡量。
看這幾點(diǎn)來(lái)分析海南的房子值不值得投資，那就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了。
九、郊區(qū)便宜大戶型還是市區(qū)精貴小戶？
如果短期內(nèi)沒(méi)有改善壓力，選擇市中心附帶各種稀缺資源的房子，更有升值潛力。
如果急需改善，可以買(mǎi)郊區(qū)便宜大戶型，但這個(gè)郊區(qū)一定是有地鐵、配套等各種規(guī)劃的區(qū)域，房子也要是地鐵沿線的房子，這樣交通上的便利性可以部分替代這些稀缺資源。
十、自住，現(xiàn)在買(mǎi)還是觀望一陣？
基本原則：先上車(chē)后換座。因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于個(gè)人，挑來(lái)挑去總想一步到位，最后很有可能連車(chē)都上不了了。所以買(mǎi)房自住，先保證能買(mǎi)一套，再去考慮大小、位置。
還有，一定要珍惜自己的首套房信貸資格，以及房地產(chǎn)稅沖擊下可能的自住免征權(quán)，不要隨隨便便的浪費(fèi)掉，盡可能的挑選核心城市核心區(qū)域的房子，無(wú)論樓市如何波動(dòng)，起碼核心區(qū)位的，依然值得投資。